취득세 5억 1주택 vs 2주택 얼마 차이(2026)

2026년 취득세율은 집값·주택 수·지역에 따라 1%에서 12%까지 차이가 납니다. 같은 5억 원짜리 집이라도 1주택이면 수백만 원대인데, 조정대상지역 두 번째 집이면 수천만 원으로 뜁니다. 아래는 5억·7억·10억을 대입한 실납 감각과, 생애최초 감면·중과 예외까지 한 번에 보는 계산 중심 정리입니다.

같은 5억 원인데 세금이 여덟 배 나는 경우

취득세 5억 1주택이면 기본세율 1%라 취득세는 500만 원입니다. 전용면적 85㎡ 이하면 농어촌특별세는 빠지고, 지방교육세를 약 50만 원으로 잡으면 실납은 약 550만 원입니다.

같은 5억 원이 조정대상지역의 두 번째 집이면 세율은 8%입니다. 취득세만 4,000만 원으로, 1주택 대비 여덟 배입니다.

집값은 그대로인데 ‘몇 채째인가’와 ‘조정지역인가’만 바뀌어도 세금 자릿수가 달라집니다. 가격을 보기 전에 세대 주택 수부터 확정하는 편이 자금 계획에 유리합니다.

집을 장만하면서 모아 둔 투자 자산을 정리했던 때가 있습니다. 그때는 수익률보다 잔금·세금·이사 비용이 한꺼번에 나가는 타이밍이 더 크게 다가왔습니다. 지방 자가에 디딤돌대출을 쓰는 지금도, 계약 전에는 세율표보다 먼저 ‘이번이 몇 채째인지’를 적어둡니다.

1주택 취득세율, 6억·9억 경계에서 달라지는 구간

1주택 기본 취득세율은 가격 세 구간입니다. 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%, 그 사이 6억 초과~9억 이하는 1.01%~2.99% 슬라이딩입니다.

6억~9억 구간 식은 이렇습니다.

세율(%) = (취득가액 ÷ 3억 원 × 2 – 3) × 1/100

7억 원이면 7억÷3억×2-3 ≈ 1.667, 곧 세율 약 1.667%입니다. 7억 × 1.667%면 취득세만 약 1,167만 원입니다. 한 푼 단위는 위택스 계산기가 가장 정확합니다.

비조정대상지역이면 2주택까지도 이 기본세율이 그대로 갑니다. 숫자가 확 바뀌는 지점은 다주택 중과입니다.

다주택 취득세율 표, 조정지역이면 2주택부터 8%

다주택 취득세는 집값보다 취득 시점의 세대 주택 수와 조정대상지역 여부가 핵심입니다.

같은 2주택이라도 지역에 따라 세율이 다릅니다. 조정지역 두 번째 집은 8%, 비조정지역이면 기본세율입니다. 법인은 주택 수와 상관없이 12%입니다.

중과가 안 걸리는 예외 두 가지

중과가 무조건은 아닙니다. 2026년 기준 살아 있는 예외는 두 가지입니다.

1. 일시적 2주택 – 조정지역이라도 기존 주택을 3년 이내 처분 조건이면 중과 대신 기본세율(1~3%)입니다. 이사로 잠깐 두 채가 겹칠 때 쓰는 장치입니다.
2. 지방 저가주택 – 비수도권 공시가격 2억 원 이하는 다주택 취득에도 중과 없이 기본세율(1%)입니다. 2025년 1월 2일 이후 취득분부터 종전 1억 이하에서 2억 이하로 넓어졌습니다.

이사로 잠깐 겹치는 상황이라면 일시적 2주택 처분 기한부터 맞추는 쪽이 중과를 피하는 데 유리합니다. 저가주택은 시세가 아니라 공시가격 기준이라, 위택스·관할 구청에서 물건별로 다시 확인하는 편이 안전합니다.

저도 비수도권에 살다 보니, 공시가 2억 이하 중과 제외가 넓어진 점은 같은 지방 물건이라도 세금 판정이 달라질 수 있어 유심히 보는 편입니다.

지방교육세·농특세까지 더한 실납부액

취득세 고지서에는 본세 외에 지방교육세와 농어촌특별세가 붙습니다. 그래서 손에 쥐는 총액은 흔히 말하는 1%·8%·12%보다 조금 위입니다.

지방교육세는 법령상 과세표준 × (취득세율 × 50%) × 20%이고, 실무에서는 취득세의 10% 안팎으로 통칭합니다. 농어촌특별세는 전용면적 85㎡ 이하 면제, 85㎡ 초과면 취득세액의 10%입니다.

표시 세율만 보고 잔금을 짜면 교육세·농특세만큼 빠듯해집니다. 집과 돈에 붙는 세금, 살 때부터 물려줄 때까지에서 보유·이전 단계 세금 흐름을 이어서 보면 전체 그림이 잡힙니다.

생애최초 감면 한도 200만 원, 2026년 바뀐 조건

본인·배우자 모두 주택을 가져본 적 없는 세대가 유상으로 집을 사면, 취득세를 최대 200만 원까지 깎습니다. 취득세가 200만 원 이하면 사실상 전액 면제에 가깝습니다.

| 항목 | 2026년 기준 |
|—|—|—|
| 주택 가격 한도 | 12억 원 이하 |
| 소득 기준 | 폐지 (부부합산 소득 요건 없음) |
| 감면 한도 | 최대 200만 원 |
| 인구감소지역 특례 | 300만 원 한도 |
| 사후관리 | 취득 후 3개월 이내 전입, 3년 이상 거주 |
| 위반 시 | 감면세액 환수 |
| 적용 기한 | 2028년 12월 31일까지 |

종전엔 가격 한도가 3억·6억에 묶이고 소득 요건도 있었습니다. 2026년부터 한도가 12억으로 넓어지고 소득 기준은 폐지됐습니다. 소득이 높아도 무주택 이력만 되면 대상이 됩니다.

다만 취득 후 3개월 이내 전입·3년 이상 거주를 어기면 감면세액을 환수합니다. 이 감면은 1주택 취득에만 붙고, 다주택 중과 구간에는 붙지 않습니다.

4인가구 예산으로 보면, 5억 1주택 실납 약 550만 원에서 감면 한도 200만 원을 채우면 체감 부담이 크게 줄어듭니다. 반대로 조정지역 2주택 4,000만 원대에는 이 감면이 끼어들지 않으니, 무주택 이력이 있다면 중과 물건을 고르기 전에 1주택 감면 요건을 먼저 채우는 쪽이 유리합니다.

신생아 특례대출·디딤돌처럼 취득 자금과 맞물리는 상품을 본다면 신생아 특례대출 조건, 디딤돌·버팀목 한도 정리와 함께 한도를 맞춰 보는 편이 낫습니다.

증여·상속으로 받으면 유상취득 세율표를 쓰면 안 되나

지금까지의 1%~12%는 돈을 주고 사는 유상취득 기준입니다. 증여·상속 같은 무상취득은 별도 세율 체계라, 유상 표를 그대로 대입하면 안 됩니다.

2026년 개정에서 눈에 띄는 점은 부모·자녀 사이 저가양도를 증여로 간주하는 규정입니다. 시세보다 크게 낮은 가격의 가족 거래를 사실상 증여로 보겠다는 취지입니다. 가족 간 이전이라면 유상인지 증여인지부터 갈리므로, 거래 전 세무 확인이 필요합니다.

무상취득 세율·증여 간주 판정은 사례마다 달라 관할 구청·세무 전문가 영역입니다. 현금 이전과 섞이면 가족 간 차용증 증여세, 무이자 2억이면 정말 0원일까 쪽 쟁점도 같이 보게 됩니다.

취득일부터 60일, 신고 늦으면 가산세

취득세는 취득일부터 60일 이내에 관할 시·군·구청에 신고·납부합니다. 취득일은 잔금일과 등기일 중 더 빠른 날입니다.

기한을 놓치면 미납세액의 20% 가산세에, 늦은 일수만큼 하루 약 0.022% 납부지연 가산세가 더해집니다. 세율과 무관한 돈이 추가로 나갑니다.

잔금일을 달력에 적을 때 60일 뒤 신고 기한도 같이 표시해 두면 가산세를 피하기 쉽습니다.

취득세·재산세·양도세, 시점별로 다른 세금

집 세금은 시점마다 이름이 다릅니다. 셋을 한 묶음으로 보면 자금 계획이 어긋나기 쉽습니다.

• 취득세 – 살 때 한 번 내는 지방세. 이 글의 1%~12%가 여기입니다.
• 재산세 – 보유하는 동안 매년 부과되는 지방세. 산 뒤에도 따라옵니다.
• 양도세 – 팔 때 시세차익에 붙는 국세. 2026년 5월 10일부터 다주택 양도세 중과가 다시 적용된 이야기도 이쪽입니다.

‘취득세도 완화됐다’는 말은 양도세 변화와 섞인 오해가 많습니다. 취득세 다주택 중과는 2026년에도 완화 없이 유지입니다. 풀린 쪽은 양도세 이야기로 착각하기 쉽습니다.

보유 단계에서 매년 돌아오는 고지는 재산세 1기분 납부, 7월에 뭘 얼마씩 어떻게 내나·재산세 카드납부 수수료 0원, 무이자·실적 챙기기에서 이어서 보시면 됩니다.

시나리오 손계산: 7억 슬라이딩 vs 10억 2주택

세율표만으로는 감이 안 옵니다. 전용면적 85㎡ 이하(농특세 없음)로 두 경우를 더 풀어봅니다.

사례 A · 7억 원 1주택 (슬라이딩)
세율 약 1.667%. 취득세 ≈ 7억 × 1.667% ≈ 1,167만 원. 여기에 지방교육세(취득세의 10% 안팎)가 붙으면 실납은 표시 세율보다 조금 위로 갑니다.

사례 B · 10억 원 조정대상지역 2주택
세율 8%. 취득세 8,000만 원, 지방교육세 약 640만 원, 합계 약 8,640만 원입니다.

같은 면적·비슷한 동네라도 1주택이냐 다주택이냐에 따라 수천만 원이 차이가 납니다. 취득세를 ‘집값의 몇 %’로만 잡아두면 잔금 계획이 어긋나기 쉽습니다.

정확한 세액·감면 요건은 위택스 조회 또는 관할 시·군·구청에서 본인 기준으로 확인하는 것이 맞습니다. 수치 기준일은 2026-06-24 확인분입니다.

자주 묻는 질문

부동산 취득세율은 무조건 1%인가요?

아닙니다. 1%는 6억 원 이하 1주택 기준입니다. 같은 1주택이라도 9억을 넘으면 3%, 6억~9억은 1.01%~2.99%로 올라갑니다. 조정대상지역 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%입니다.

아파트와 빌라·단독의 취득세율이 다른가요?

주택 종류가 아니라 가격·주택 수·조정대상지역 여부로 정해집니다. 아파트든 빌라든 6억 이하 1주택이면 동일하게 1%입니다. 다만 전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 붙어 실납이 조금 늘어납니다.

2026년에 취득세 다주택 중과가 완화됐나요?

취득세 다주택 중과는 2026년에도 완화 없이 유지됩니다. ‘완화됐다’는 이야기는 양도세와 섞인 오해인 경우가 많습니다. 양도세 다주택 중과가 2026년 5월 10일부터 다시 적용된 것이고, 취득세 중과는 별개로 유지 중입니다.

생애최초면 소득이 높아도 취득세 감면을 받나요?

받을 수 있습니다. 2026년부터 생애최초 감면의 소득 기준이 폐지됐습니다. 본인·배우자 무주택 이력이면 12억 원 이하 주택 취득 시 최대 200만 원까지 감면됩니다. 취득 후 3개월 이내 전입·3년 이상 거주를 어기면 감면세액이 환수됩니다.

증여로 받은 주택도 같은 취득세율이 적용되나요?

다릅니다. 1%~12% 표는 유상취득 기준입니다. 증여·상속 등 무상취득은 별도 세율 체계입니다. 2026년부터 부모·자녀 저가양도를 증여로 간주하는 규정도 있어, 가족 간 이전은 거래 전 세무 확인이 필요합니다.

취득세는 언제까지 내고, 늦으면 어떻게 되나요?

취득일(잔금일과 등기일 중 빠른 날)부터 60일 이내에 관할 시·군·구청에 신고·납부해야 합니다. 기한을 넘기면 미납세액의 20% 가산세와 함께, 늦은 일수만큼 하루 약 0.022%의 납부지연 가산세가 더해집니다.

일시적 2주택이면 조정지역에서도 8%를 안 내나요?

요건을 충족하면 중과 대신 기본세율(1~3%)을 적용받습니다. 기존 주택을 3년 이내에 처분하는 조건이 핵심입니다. 처분 기한·판정은 물건·세대 상황마다 달라 위택스나 관할 구청에서 본인 기준으로 확인해야 합니다.

이 글은 정보 제공 목적이며 세무 자문이나 투자 권유가 아닙니다. 실제 세액·감면·중과 적용은 전문가 또는 관할 기관 확인 후 결정하시기 바랍니다.

참고 출처
– 행정안전부 생애최초 주택 취득세 감면 운영기준 고시, 지방 저가주택 중과 기준 완화 관련 안내 (확인일: 2026-06-16)
– 찾기쉬운 생활법령정보 취득세·지방교육세·농어촌특별세 계산식 및 신고·납부 기한 안내 (확인일: 2026-06-16)
– 정책브리핑 비수도권 공시가 2억 이하 취득세 중과 제외 기준 (확인일: 2026-06-16)
– 국가법령정보센터 지방세법 제11조·제13조의2 (확인일: 2026-06-16)

참고 자료

• https://law.go.kr
• https://www.mois.go.kr
• https://www.korea.kr
• https://easylaw.go.kr

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