전세보증보험 가입조건 90% 한도, 2억이면 가입되나

전세보증보험은 전세금+선순위가 주택가격의 90% 이하면 집주인 동의 없이 가입됩니다. 여기에 전입신고·확정일자, 계약 기간 1년 이상, 계약 절반이 지나기 전 신청까지 맞으면 기본 문은 열립니다. 막히는 지점은 대개 집주인 반대보다 90% 한도와 신청 시점입니다.

전세보증보험 가입 공통 조건

공통 조건은 기관(HUG·HF·SGI)이 같아도 같습니다. 전입신고와 확정일자, 임대차 기간 1년 이상, 계약 기간의 절반이 지나기 전 신청까지가 기본 요건입니다. 여기에 전세금에 선순위채권을 더한 값이 주택가격의 90% 이하, 압류·가압류·가처분 없음, 공인중개사 계약까지 맞아야 합니다.

직거래는 SGI가 명시적으로 막고, HUG 신규 가입에도 같은 취지가 적용됩니다. 조건을 하나라도 빠뜨리면 어느 기관에서도 신규 가입이 되지 않습니다.

사람들이 가장 많이 걸리는 건 시점과 한도입니다. 2년 계약이면 입주 후 1년 안에 신청해야 하고, 그 선을 넘기면 그 계약으로는 신규 길이 막힙니다.

전세 계약을 앞두고 보증보험만 들면 되는 줄 알았습니다. 전세권설정도 같이 알아볼까 하고 찾아보니, 집주인 동의가 반드시 있어야 등기가 된다는 대목에서 손이 멈췄습니다. 조건과 비용을 아무리 따져도 집주인이 협조하지 않으면 전세권은 아예 못 하는 구조라, 결국 동의가 필요 없는 보증보험 쪽부터 알아보게 됐습니다. 그 뒤로 전세 안전장치는 ‘내가 조건이 되나’보다 ‘집주인 협조가 필요한가’부터 갈라서 봅니다.

전입신고와 확정일자는 정부24에서 같이 처리할 수 있으니, 입주 직후 하루 안에 묶어 두는 편이 안전합니다.

집주인 동의 없이 가입되는 구조

전세보증보험은 세입자 단독으로 가입할 수 있습니다. 가입 후 보증기관이 집주인에게 하는 절차는 사실을 알리는 통지일 뿐, 동의를 구하지는 않습니다.

구조가 세입자와 보증기관의 약속이기 때문입니다. 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증기관이 세입자에게 먼저 지급하고, 나중에 집주인에게 구상합니다. 집주인이 끼어들지 않는 계약이라서, 거부로 가입이 막히지 않습니다.

다만 계약서에 ‘보증보험 가입 금지’ 특약이 있으면 이야기가 달라집니다. 전세 계약 단계에서 특약란을 한 번 확인하는 편이 안전합니다.

전세금+선순위 90% 한도 계산

가입 가능 여부를 가르는 핵심은 전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격의 90% 입니다. 자동완성에 자주 보이는 ‘126%’는 이 90% 규칙을 다른 말로 들은 오해에 가깝고, 실제 게이트는 90% 한도입니다.

여기서 주택가격은 옆집 매매가가 아닙니다. 아파트는 KB시세·공시가격 등을 쓰고, 빌라·단독처럼 시세가 흐리면 공시가격에 일정 비율을 적용해 더 낮게 잡히는 경우가 많습니다. 그래서 “내 전세금이 옆집 매매가보다 낮다”는 감만으로는 통과를 장담할 수 없습니다.

처음 빌라 전세를 알아볼 때 이 집 시세가 대체 얼마인지부터 막막했습니다. 아파트처럼 옆집 실거래가가 딱 뜨지 않았습니다. 그래서 실거래가 공개시스템과 안심전세앱을 그제야 처음 열어봤습니다. 광고지 ‘주변 시세’와 공식 데이터가 다를 수 있다는 걸 화면에서 본 뒤로는, 빌라 계약 전에 그 두 화면부터 확인합니다.

HUG는 한 겹을 더 둡니다. 합산 90% 이하인 동시에, 선순위채권만 따로 봐도 주택가격의 60%를 넘으면 안 됩니다. 근저당이 이미 두터우면 보증금이 작아도 HUG에서 막힐 수 있습니다.

같은 집, 선순위만 달라지면

주택가격 3억 원, 전세금 1억 7천만 원을 고정하고 선순위만 바꿉니다.

사례 A는 딱 90%라 통과선에 걸칩니다. 사례 B는 선순위가 5천만 원만 더 있어도 합산이 주택가격을 넘겨 막힙니다. 계약 전 등기부등본에서 근저당 설정 금액을 먼저 보는 이유가 여기 있습니다.

HUG만 추가로 걸리는 선순위 60%

같은 주택가격 3억 원에서 전세금이 5천만 원으로 작아도, 선순위가 1억 9천만 원이면 합산 2억 4천만 원(80%)이라 공통 90%는 통과합니다. 그런데 HUG 기준으로 선순위만 보면 1억 9천만 ÷ 3억 ≈ 63.3%로 60%를 넘겨 HUG는 거절될 수 있습니다. 이 조건이면 HUG를 고집하기보다 SGI 자격·한도부터 대조하는 편이 맞습니다.

선순위채권이 있을 때 최대 가입 가능 전세금 역산

90% 한도를 거꾸로 풀면 “선순위가 있는 집에서 전세금을 최대 얼마까지 넣어야 가입선을 넘지 않는지”도 미리 계산할 수 있습니다. 공식은 최대 전세금 = 주택가격 × 0.9 − 선순위채권입니다.

• 주택가격 4억 원, 선순위채권 5천만 원: 4억 × 0.9 − 5천만 = 3억 1천만 원까지 가능합니다. (검산: 3억 1천만 + 5천만 = 3억 6천만 ÷ 4억 = 90%) 선순위 비율은 5천만 ÷ 4억 = 12.5%로 HUG의 선순위 60% 룰도 통과합니다.
• 주택가격 2억 원, 선순위채권 3천만 원: 2억 × 0.9 − 3천만 = 1억 5천만 원까지 가능합니다. (검산: 1억 5천만 + 3천만 = 1억 8천만 ÷ 2억 = 90%) 선순위 비율은 3천만 ÷ 2억 = 15%로 마찬가지로 60% 안입니다.

선순위채권이 있는 집이라면 계약서에 도장 찍기 전에 이 역산식으로 상한선부터 확인하는 편이, 등기부등본을 나중에 보고 계약을 물리는 것보다 훨씬 빠릅니다.

HUG·HF·SGI 신청 기관 선택

세 기관은 ‘어디가 더 좋다’보다 내 상황에서 문이 열리는 곳을 먼저 가립니다. 한도·자격·일부 가입 가능 여부가 기관마다 다릅니다.

HF 요율이 가장 낮아 보이지만, HF 전세자금보증으로 대출을 받은 사람만 가입할 수 있습니다. 자기 돈으로 전세를 넣었거나 다른 경로 대출이면 HF 문은 닫혀 있습니다. “HF가 싸다”만 보고 창구에 갔다가 자격 미달로 돌아오는 경우가 여기서 나옵니다.

보증금이 7억을 넘는 고가 전세는 선택지가 사실상 SGI로 좁혀집니다. 반대로 보증금 일부만 보장받고 싶다면 HUG가 유연합니다. 전세자금대출 신청 시기와 맞춰 HF 대출을 쓰는 중이면 HF를, 대출 없이 일반 전세면 HUG를 먼저 보는 순서가 실무적으로 덜 헛걸음입니다.

보증료 2억·3억 손계산 예시

보증료 공식은 보증금액 × 보증료율 × (계약 기간 일수 ÷ 365) 입니다. 기간이 길수록, 보증금이 클수록 늘어납니다. 보통 가입 시점에 계약 기간분만큼 한 번에 선납합니다.

요율 범위(아파트 기준·2026-06 확인)는 대략 다음과 같습니다.

• HF: 연 0.04%~0.18%(LTV 구간)
• HUG: 연 0.097%~0.211%(주택 유형·부채비율)
• SGI: 연 약 0.13%~0.23%(출처·LTV 할인에 따라 편차, 가입 전 기관 확인 권장)

조건 분기 손계산 1: 보증금 2억 원 · 2년

일수를 2년(×2)으로 단순화해 선납 총액을 보면 갈림이 선명합니다.

• HF 요율 0.04%(LTV 70% 이하): 2억 × 0.0004 × 2 = 16만 원
• HUG 요율 0.097%: 2억 × 0.00097 × 2 = 38만 8천 원
• HUG 요율 0.211%: 2억 × 0.00211 × 2 = 84만 4천 원
• SGI 요율 0.18%로 가정한 참고: 2억 × 0.0018 × 2 = 72만 원

같은 2억·2년인데도 정가 기준으로 수십만 원이 차이가 납니다. 월 환산 참고치로는 HF 약 1만 6천 원, HUG 약 7,600~2만 4천 원, SGI 약 3만 5백 원 수준으로 안내된 바 있습니다(할인·선납 방식에 따라 단순 월할과 다를 수 있음).

조건 분기 손계산 2: 보증금 3억 원 · 2년

보증금만 3억으로 올리면 같은 요율에서도 부담이 1.5배로 커집니다.

• HF 0.04%: 3억 × 0.0004 × 2 = 24만 원
• HUG 0.097%: 3억 × 0.00097 × 2 = 58만 2천 원
• HUG 0.211%: 3억 × 0.00211 × 2 = 126만 6천 원

2억에서 3억으로 바꾸면 HF 저요율 구간에서도 선납액이 16만 → 24만으로 8만 원 늘어납니다. HUG 상단 요율이면 84만 4천 → 126만 6천으로 40만 원 넘게 벌어집니다. 보증금이 큰 계약일수록 요율 구간과 할인·지자체 지원을 같이 대조하는 편이 유리합니다.

조건 분기 손계산 3: 보증금 1억 원 vs 2억 5천만 원 · 2년(HF·SGI, HUG 구간 비교)

보증금이 작을 때 HF·SGI 요율 차이가 얼마나 벌어지는지, 그리고 2억 5천만 원을 HUG 구간에서만 계산하면 요율 폭 안에서 얼마나 갈리는지를 봅니다.

• 보증금 1억 원, HF 0.04%: 1억 × 0.0004 × 2 = 8만 원
• 보증금 1억 원, SGI 0.13%(하단): 1억 × 0.0013 × 2 = 26만 원
• 보증금 1억 원, SGI 0.23%(상단): 1억 × 0.0023 × 2 = 46만 원
• 보증금 2억 5천만 원, HUG 0.097%(하단): 2.5억 × 0.00097 × 2 = 48만 5천 원
• 보증금 2억 5천만 원, HUG 0.211%(상단): 2.5억 × 0.00211 × 2 = 105만 5천 원

보증금 1억 원이면 HF와 SGI 요율 차이만으로도 2년 선납액이 8만 원에서 46만 원까지, SGI 상단이 HF의 5배 넘게 벌어집니다. 반면 2억 5천만 원을 HUG 요율 폭 안에서만 계산해도 최저 48만 5천 원, 최고 105만 5천 원으로 두 배 넘게 차이가 납니다. 자기 대출 여부(HF 자격)와 주택 유형·부채비율 구간(HUG 요율)을 먼저 확인해야 실제 보증료를 좁힐 수 있습니다.

보증료 할인과 서울시 지원 겹침

정가 그대로 내는 경우는 생각보다 적습니다. HUG는 저소득·다자녀·장애인·한부모 등 사회배려계층에 최대 60%를 할인합니다. 여기에 우량납세자·전자계약·비대면·일시납으로 최대 10%, 안심전세 앱 비대면 신청 시 3%가 더 붙을 수 있습니다. HF는 다자녀·신혼·저소득·다문화면 요율을 0.02%포인트 내리고, SGI는 LTV 50% 이하 30%·50~60% 20% 할인입니다.

서울시 지원은 별층입니다. 무주택자가 보증금 3억 원 이하 주택에 살면서 소득 기준을 충족하면 보증료를 지원합니다.

청년(연 소득 5천만 원 이하)·신혼(7천5백만 원 이하)은 전액, 그 외(연 6천만 원 이하)는 90%이며 한도는 최대 40만 원입니다. 신청은 정부24·안심전세포털·관할 구청에서 합니다.

예를 들어 2억·2년 HF 저요율 선납 16만 원이면 청년 전액 지원 한도(40만 원) 안에 들어가 실부담이 0원에 가깝게 맞춰질 수 있습니다. 같은 조건에서 HUG 상단 84만 4천 원이면 지원 상한 40만 원을 빼고도 40만 원 넘게 본인 부담이 남습니다. 자치구(예: 구로구)가 별도 사업을 운영하기도 하니 거주 구청 공고를 한 번 더 보는 편이 좋습니다.

신청 서류와 기관별 창구

서류는 기관이 달라도 큰 틀이 같습니다.

1. 확정일자를 받은 임대차계약서 사본
2. 부동산 등기사항전부증명서(등기부등본)
3. 전입신고를 마친 주민등록등본(또는 전입세대확인서)
4. 신분증
5. 임대차사실확인서(HUG·SGI)

등기부등본은 계약 당시본이 아니라 신청 직전으로 떼야 그사이 새로 잡힌 권리를 걸러냅니다. HUG는 국민·신한·하나·우리 등 위탁은행, HUG 지사, 안심전세 앱에서 받고, HF는 전세대출을 받은 그 은행 창구에서 같이 처리합니다. SGI는 지점·대리점 방문이 기본입니다.

만기 보증금 미반환 시 이행청구 순서

HUG 기준 흐름은 다음 순서입니다.

1. 계약 종료 2개월 전 집주인에게 종료 의사를 서면 통지(증빙 보관)
2. 계약 종료 후 1개월이 지나도 미반환이면 보증사고 확정
3. 임차권등기명령 신청·등기 완료
4. 이행청구서와 종료 통지 증빙, 임차권등기 서류를 보증기관에 제출
5. 보증기관이 세입자에게 지급 후 집주인에게 구상

가장 위험한 함정은 묵시적 갱신입니다. 종료 2개월 전까지 의사를 알리지 않으면 계약이 자동 갱신된 것으로 처리되어 이행청구 요건이 꼬입니다.

전세 만기가 두 달도 채 안 남은 걸 뒤늦게 깨닫고 가슴이 철렁했던 적이 있습니다. 아무 말도 없으면 자동으로 넘어가는 건지, 내가 통지해야 하는 건지부터 헷갈려 요건을 부랴부랴 찾아봤습니다. 묵시적 갱신은 ‘통지 기간’이 핵심이라, 이젠 만기 몇 달 전에 달력에 표시해 두고 미리 챙깁니다.

자주 묻는 질문

전세보증보험은 집주인 동의가 꼭 필요한가요?

필요 없습니다. 세입자가 단독으로 가입할 수 있고, 가입 후 보증기관이 집주인에게 통보만 합니다. 다만 계약서에 가입을 금지하는 특약이 있으면 문제가 될 수 있으니 계약 단계에서 확인해 두는 게 좋습니다.

90% 기준은 무엇을 기준으로 계산하나요?

전세보증금에 선순위채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 이하여야 합니다. 주택가격은 매매가가 아니라 보증기관이 KB시세·공시가격 등으로 산정한 값입니다. 시세가 흐린 빌라는 공시가격 기반으로 낮게 잡혀 거절되는 경우가 있습니다.

전세금이 7억을 넘으면 가입이 안 되나요?

HUG와 HF는 수도권 7억·비수도권 5억이 한도라 그 초과분은 막힙니다. SGI는 아파트에 한도가 없고 기타 주택은 10억 이내라, 고가 아파트 전세는 SGI가 사실상 유일한 선택지가 되는 경우가 많습니다.

HUG·HF·SGI 중 어디가 가장 저렴한가요?

요율만 보면 HF가 가장 낮습니다. 다만 HF는 HF 전세자금대출 이용자만 가입할 수 있어, 대출을 끼지 않았다면 HUG와 SGI 중에서 고르게 됩니다. 둘 중에서는 보통 HUG 요율이 SGI보다 낮은 편입니다.

이사한 지 1년이 지났는데도 가입할 수 있나요?

계약 기간의 절반이 지나기 전이면 가능합니다. 2년 계약이면 입주 후 1년 안이 신규 신청 창입니다. 그 시점을 넘기면 해당 계약으로는 신규 가입이 어려워지므로, 가입을 생각한다면 입주 초기에 서두르는 편이 안전합니다.

집에 근저당이 있어도 가입되나요?

금액에 따라 다릅니다. 전세금과 선순위채권 합이 주택가격의 90%를 넘으면 막힙니다. HUG는 선순위만 따로 봐도 주택가격의 60%를 넘으면 안 됩니다. 등기부등본으로 근저당 설정 금액을 먼저 확인하는 것을 권합니다.

참고 출처

이 글은 정보 제공 목적이며 특정 상품 가입 권유가 아닙니다. 보증료율과 한도는 수시로 바뀌므로 실제 가입 전 해당 기관에서 최종 확인을 권장합니다.

참고 출처
– 주택도시보증공사(HUG) 보증이행 안내·전세보증금반환보증 (확인일: 2026-06-21)
– 한국주택금융공사(HF) 일반전세지킴보증 가입조건·보증료율 (확인일: 2026-06-21)
– 서울주거포털 전세보증금 반환보증 보증료 지원 (확인일: 2026-06-21)

참고 자료

• https://www.hf.go.kr/ko/sub02/sub02_05_01.do
• https://www.khug.or.kr/hug/web/ge/er/geer001200.jsp
• https://housing.seoul.go.kr/site/main/content/sh01_061030

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