안심전세앱 전세가율 80% 손계산·전세사기 확인(2026)

안심전세앱은 주소만 넣으면 전세가율과 선순위 보증금을 무료로 보여주는 앱입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 운영합니다. 시세 2억 원에 보증금 1억 6천만 원이면 전세가율은 80%로, HUG가 보는 위험 신호 경계선에 걸립니다. 계약서에 도장을 찍기 직전, 이 숫자만 먼저 맞춰 봐도 위험의 결이 달라집니다.

안심전세앱 전세가율은 어떻게 손계산하나

전세가율은 보증금 ÷ 매매시세 × 100으로 직접 나눌 수 있습니다. 앱이 숫자를 띄워 줘도, 같은 식을 한 번 더 대입해 보면 경계선이 몸으로 느껴집니다.

조건 A. 시세 2억 원, 보증금 1억 6천만 원이면 전세가율은 80%입니다. HUG가 위험 신호로 보는 경계선에 딱 걸립니다.

조건 B. 같은 시세 2억 원에 보증금만 1억 8천만 원으로 올리면 전세가율은 90%입니다. 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 온전히 돌려받을 여유가 조건 A보다 확 줄어듭니다.

조건 C. 시세가 2억 4천만 원으로 더 비싼 집이라도 보증금이 1억 9천 2백만 원이면 전세가율은 똑같이 80%입니다(1억 9천 2백만 ÷ 2억 4천만 × 100). 선순위가 없다고 가정하면 시세 대비 여유는 2억 4천만 원에서 1억 9천 2백만 원을 뺀 4천 8백만 원입니다. 조건 A(2억 원 집·여유 4천만 원)보다 8백만 원 더 남습니다. 같은 80% 경계라도 집값 자체가 크면 절대 금액 여유는 조금 더 여유롭게 잡힙니다.

전세가율이 80%를 넘긴 매물이면 임대인 동의 조회보다 시세·선순위부터 먼저 채우는 쪽이 유리합니다. 사람 신용을 보기 전에 집 자체의 숫자부터 막는 순서입니다.

처음 빌라 전세를 알아볼 때 이 집 시세가 대체 얼마인지부터 막막했습니다. 아파트처럼 옆집 실거래가가 딱 뜨질 않아서, 실거래가 공개시스템과 안심전세앱을 그제야 처음 열어봤습니다. 화면을 눌러보고서야 광고지에 적힌 ‘주변 시세’와 공식 데이터에 찍힌 시세가 다를 수 있다는 걸 알았고, 그 뒤로는 빌라 계약 전에 이 두 화면부터 확인합니다.

선순위 보증금이 있으면 회수는 얼마가 되나

선순위 보증금은 내 보증금보다 먼저 돌려받을 권리입니다. 근저당·먼저 들어온 전세가 여기에 해당합니다. 시세만 보고 안심하면, 앞선 권리가 먼저 빠지며 남는 돈이 보증금에 못 미칠 수 있습니다.

예시 조건을 두 갈래로 나눠 보겠습니다. 낙찰가를 시세와 같다고 가정한 손계산입니다.

조건 A는 시세 대비 여유 4천만 원이 남습니다. 조건 B는 선순위 5천만 원이 먼저 빠지면 1억 5천만 원만 남아, 보증금 1억 8천만 원 기준으로 3천만 원이 부족합니다.

조건 D. 같은 보증금 1억 6천만 원(전세가율 80%) 집이라도 선순위 근저당이 5천만 원이 아니라 1억 원(예시)으로 두 배 잡혀 있다고 해보겠습니다. 낙찰가 2억 원 가정 시 잔액은 2억 원에서 1억 원을 뺀 1억 원입니다. 보증금 1억 6천만 원 대비 6천만 원이 부족합니다. 선순위가 두 배로 늘면 부족액도 3천만 원에서 6천만 원으로 그대로 두 배가 됩니다. 등기부에서 선순위를 확인할 때는 ‘있다·없다’뿐 아니라 액수 자체를 전세가율과 함께 보는 감각이 필요합니다.

같은 ‘전세’라도 선순위 유무에 따라 회수 구조가 반대로 나뉩니다. 말소기준권리(근저당·가압류 등) 뒤에 잡힌 전세는 경매 배당에서 밀릴 수 있으니 등기부 순서를 전세가율과 함께 봅니다.

임대인 동의 없이 볼 수 있는 항목은

집 자체에 붙은 위험은 주소만 넣으면 열리고, 임대인 개인 정보는 동의가 있어야 열립니다. 이 경계는 2026년 6월 국토교통부 발표 기준 개편 후에도 유지됩니다.

등기부 열람은 한 번으로 끝나지 않습니다. 권리변동이 생기면 2년 6개월 동안 카카오톡으로 알려 주니, 계약 후 몰래 근저당이 잡히는 경우를 잡는 장치로 켜 두는 편이 안전합니다.

전세 계약을 앞두고 등기부등본을 떼어보며, 최우선변제로 보호받을 수 있으니 계약일만 맞으면 된다고 막연히 안심한 적이 있습니다. 그런데 그 기준이 내 계약일이 아니라 등기부에 잡힌 최선순위 근저당 설정일이라는 걸 뒤늦게 알고 며칠간 조마조마했습니다. 그 뒤로는 전세는 계약 전에 근저당 설정일부터 확인하는 걸 첫 순서로 둡니다.

주택 위험도와 임대인 위험도 차이는

위험도는 성격이 다른 두 갈래로 나뉩니다. 무엇을 재료로 쓰는지, 누구 동의가 필요한지가 다릅니다.

주택 위험도는 모든 임차인이 볼 수 있습니다. 임대인 위험도는 카카오톡 정보동의로 임대인 승낙이 있어야 조회됩니다. 임대인 위험도 지표는 2026년 2월부터 제공되기 시작했습니다.

국세 체납이 있으면 국가가 임차인 보증금보다 먼저 회수합니다. 집이 멀쩡해 보여도 임대인 체납이 크면 경매 후에도 보증금이 남지 않을 수 있습니다. 동의를 한사코 꺼리면 그 거절 자체를 신호로 읽는 편이 안전합니다.

조건 E. 선순위 근저당이 전혀 없는 ‘깨끗한’ 집(시세 2억 원, 보증금 1억 6천만 원, 전세가율 80%)이라도 임대인 국세 체납이 3천만 원(예시) 있다고 해보겠습니다. 국세가 먼저 빠지면서 잔액은 2억 원에서 3천만 원을 뺀 1억 7천만 원이 됩니다. 여유는 선순위·체납이 전혀 없을 때의 4천만 원에서 1천만 원으로, 4분의 1로 줄어듭니다. 선순위가 0이라고 곧바로 안심하기보다, 동의를 받아 임대인 체납까지 확인해야 진짜 여유를 압니다.

‘주의’가 떴다고 곧바로 계약 불가는 아닙니다. 어떤 항목 때문에 주의가 켜졌는지를 풀어 본 뒤, 필요하면 앱의 무료 1:1 법률상담으로 넘기면 됩니다. ‘위험’으로 나온 매물은 계약에 더욱 신중해야 합니다.

2026년 9월 개편에서 바뀌는 판정 방식은

2026년 6월 18일 국토교통부 발표 기준으로, 안심전세앱은 행정 데이터 57종을 연계합니다. 위험도를 ‘안전·주의·위험’ 3단계로 보여주는 형태로 개편될 예정이었습니다. 정확한 시행일은 발표 시점에 못박히지 않아, 실제 적용 여부는 앱 화면에서 직접 확인하는 편이 안전합니다.

부동산등기부·확정일자부·전입세대정보·건축물대장·임대차거래정보·국세·지방세 체납정보·신용정보 등을 앱이 모아 종합 판정하는 구조입니다.

법원행정처·국토부·행정안전부·국세청·한국신용정보원 등 9개 기관 15개 부서 TF가 연계 범위를 확정했습니다. 다만 57종의 세부 항목별 목록은 1차 고시에서 아직 공개되지 않았습니다 (2026-06-18 기준).

지금까지는 임차인이 관공서를 돌며 정보를 모으고 스스로 위험한지 판단해야 했습니다. 개편의 목표는 그 ‘모으고 판단하는 부담’을 앱이 대신하는 데 있습니다. 다방·직방·KB부동산·Npay부동산 등 민간 플랫폼 확대는 같은 발표 기준 검토 중이라 확정 일정은 없습니다.

일정·세부 항목은 바뀔 수 있으니, 계약 직전에는 HUG·국토부 공식 안내로 현재 화면 구성을 한 번 더 확인하는 습관이 필요합니다.

대항력 익일 0시 빈틈은 왜 위험한가

대항력은 집이 경매로 넘어가도 보증금을 지키는 법적 방패입니다. 문제는 방패가 켜지는 시점입니다.

현행에서는 전입신고를 해도 대항력이 다음날 0시에 발생합니다. 전입신고 당일 저녁에 임대인이 근저당을 설정하면, 그 근저당이 임차인 대항력보다 앞서게 됩니다. 하루의 틈을 노린 전세사기의 단골 통로였습니다.

국토부는 발생시기를 계약 체결 즉시로 바꾸는 주택임대차보호법 개정을 추진 중입니다. 개정 후에는 등기상 권리와 대항력 선후를 시·분·초 단위로 비교하는 시스템도 구축할 예정입니다. 다만 국회 통과와 시행 시기는 2026년 6월 기준 아직 확정되지 않았고, 법이 바뀌기 전까지는 ‘익일 0시’ 원칙이 유지됩니다.

그래서 지금 계약하는 분이라면 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리하는 절차와 잔금일 등기부 재확인을 빼놓지 않는 편이 안전합니다. 전세 계약 단계별 총정리에서 계약 전·잔금·전입 순서를 이어서 보시면 빈틈이 덜합니다.

지금 당장 쓸 수 있는 기능은 무엇인가

개편 화면을 기다리지 않아도, 현재 앱으로 계약 전에 걸러낼 수 있는 기능이 꽤 있습니다.

불법건축물로 잡힌 집은 전세보증 가입 자체가 불가능합니다. 보증보험을 염두에 둔다면 시세 진단 단계에서 건축물 상태부터 확인하는 순서가 맞습니다. 가입 조건·집주인 동의 없이 되는 이유는 전세보증보험 가입조건 정리에서 이어서 보시면 됩니다.

전세 계약을 앞두고 보증보험만 들면 되는 줄 알았다가, 전세권설정도 같이 알아볼까 했습니다. 그런데 집주인 동의가 반드시 있어야 등기가 된다는 대목에서 손이 멈춘 적이 있습니다. 그 뒤로 전세 안전장치는 ‘내가 조건이 되나’보다 ‘집주인 협조가 필요한가’부터 갈라서 봅니다.

앱스토어·구글플레이에서 ‘HUG 안심전세’ 또는 ‘안심전세’로 검색하면 무료로 받을 수 있습니다. 2023년 2월에 처음 나왔고, 2026년 6월 기준 주요 기능은 무료입니다. 개편 후 유료 전환 여부는 정부 발표가 없어 확인되지 않았습니다.

보증금 시나리오별 회수 여유 계산

같은 시세 2억 원 집을 기준으로, 보증금만 바꾼 두 경우를 다시 한 줄로 닫아 보겠습니다.

1. 보증금 1억 6천만 원(전세가율 80%)
   선순위가 없다면 시세 대비 여유는 4천만 원입니다. HUG 위험 신호 경계에 걸렸으니, 등기부에서 선순위가 정말 0인지부터 확인합니다.

2. 보증금 1억 8천만 원(전세가율 90%)
   선순위 근저당이 5천만 원 잡혀 있다면, 낙찰가 2억 원 가정 시 잔액 1억 5천만 원입니다. 보증금 대비 3천만 원 부족이므로, 이 조건이면 계약 전에 보증금 하향·선순위 말소·전세보증보험 가능 여부 중 무엇을 먼저 막을지 정하는 편이 낫습니다.

대출이 필요하면 신청 기한도 계약 전에 맞춰 둡니다. 전세자금대출 신청 시기는 계약 직후부터 셈이 돌아가니, 위험도 조회와 병행하는 편이 안전합니다.

계약 전 손으로 다시 짚을 다섯 가지는 이렇습니다.

1. 선순위 보증금 합계(근저당·선순위 전세)
2. 전세가율 80% 경계(HUG 기준)
3. 불법건축물 여부(보증 가입 가능성과 직결)
4. 임대인 세금 체납(동의 필요·국세 우선회수)
5. 말소기준권리 뒤 전세 여부(배당 밀림 위험)

자주 묻는 질문

안심전세앱은 무료인가요?

2026년 6월 기준 무료입니다. 앱스토어·구글플레이에서 ‘HUG 안심전세’로 검색해 받을 수 있고, 시세 조회·등기부 열람 등 주요 기능도 무료입니다. 개편 후 유료 전환 여부는 정부 발표가 없어 아직 확인되지 않았습니다.

임대인 몰래 어디까지 조회할 수 있나요?

주택 위험도(시세·전세가율·위반건축물·선순위 비교)는 주소만 넣으면 동의 없이 조회됩니다. 임대인 체납·신용 정보(임대인 위험도)는 카카오톡 정보동의가 있어야 열립니다.

앱에서 전세보증보험도 가입되나요?

됩니다. 앱 안에서 직접 가입할 수 있고, 보증료 계산기로 예상 보증료를 먼저 산출할 수 있습니다. 불법건축물로 판정된 집은 가입 자체가 불가능하니 시세 진단 단계에서 건축물 상태를 먼저 확인하는 편이 안전합니다.

전세가율 80%면 무조건 위험한가요?

HUG가 위험 신호로 보는 경계선입니다. 절대 금지선이라기보다, 집값이 조금만 내려가도 보증금이 시세를 웃돌 수 있다는 경고로 읽으면 됩니다. 80%를 넘기면 선순위·체납·보증 가입 가능 여부를 더 촘촘히 보는 쪽이 맞습니다.

위험도가 ‘주의’로 나오면 계약을 포기해야 하나요?

‘주의’는 곧바로 계약 불가가 아니라 따져볼 항목이 있다는 신호입니다. 선순위·전세가율·체납 중 무엇 때문에 떴는지 확인한 뒤, 필요하면 앱의 무료 법률상담을 활용해 판단하면 됩니다. ‘위험’ 매물은 더욱 신중해야 합니다.

대항력 법이 바뀌면 지금 계약에도 적용되나요?

대항력 발생시기를 ‘익일 0시’에서 ‘즉시’로 바꾸는 개정은 2026년 6월 기준 추진 단계이며, 국회 통과·시행 시기가 확정되지 않았습니다. 시행 전까지는 현행 ‘익일 0시’가 유지되므로, 전입신고 당일 권리변동에 특히 주의하는 것이 안전합니다.

민간 부동산 앱에서도 위험도를 볼 수 있나요?

국토부는 다방·직방·KB부동산·Npay부동산 등으로 확대하는 방안을 추진한다고 밝혔습니다. 다만 2026년 6월 기준 ‘검토 중’이라 확정 일정은 없습니다. 당분간은 HUG 안심전세앱 조회로 보시면 됩니다.

참고 출처

이 글은 정보 제공 목적이며 개별 법률·계약 자문이 아닙니다. 실제 전세 계약 전에는 국토교통부·주택도시보증공사(HUG) 등 공식 안내와 전문가 확인을 권장합니다. 수치·일정은 2026년 6월 기준이며 바뀔 수 있습니다.

참고 출처
– 국토교통부 안심전세앱 9월 개편 발표 (확인일: 2026-06-21)
– 주택도시보증공사(HUG) 안심전세앱 기능·다운로드 안내 (확인일: 2026-06-21)
– 정책브리핑(korea.kr) 국토부 보도자료 원문 (확인일: 2026-06-21)

참고 자료

• https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148966757
• https://www.khug.or.kr/jeonse/web/s01/s010102.jsp
• https://www.newspim.com/news/view/20260618000989
• https://www.fnnews.com/news/202606180922254432

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