이 글은 정보 제공 목적이며 법률·계약 자문이 아닙니다. 실제 전세 계약 전에는 공식 안내와 전문가 확인을 함께 권장합니다. 내용은 2026년 6월 기준이며, 법 개정·서비스 일정은 바뀔 수 있습니다.
안심전세앱은 주소만 넣으면 전셋집의 전세사기 위험도를 확인해 주는 무료 앱으로, 2026년 9월부터 등기·전입·체납·신용 등 행정 데이터 57종을 연계해 위험도를 ‘안전·주의·위험’ 3단계로 보여주는 형태로 전면 개편됩니다. 지금까지 임차인이 직접 관공서를 돌며 모아야 했던 정보를 앱 한 화면으로 합치는 것이 핵심 변화입니다.
2026년 6월 18일, 국토교통부가 이 개편 계획을 공식 발표했습니다. 같은 날 임차인 대항력 발생시기를 앞당기는 주택임대차보호법 개정 추진도 함께 알려지면서, 전세 계약을 앞둔 청년·신혼부부 사이에서 ‘계약 전에 미리 확인하는 법’에 관심이 몰렸습니다. 무엇이 바뀌고, 지금 당장은 무엇을 쓸 수 있는지부터 짚어보겠습니다.
안심전세앱은 어떤 앱이고 어디서 받나요
안심전세앱은 주택도시보증공사(HUG)가 운영하는 전세사기 예방용 무료 앱입니다. 앱스토어나 구글플레이에서 ‘HUG 안심전세’ 또는 ‘안심전세’로 검색하면 무료로 받을 수 있습니다. 2023년 2월에 처음 나왔고, 시세 조회와 등기부등본 발급, 위험도 진단 같은 기능을 한곳에 모아둔 것이 특징입니다.
사용 흐름은 단순합니다. 앱을 열고 확인하려는 집 주소를 넣으면 매매시세, 전세실거래가, 위반건축물 여부, 전세가율이 자동으로 뜹니다. 이 단계까지는 임대인 동의가 필요 없어서, 마음에 드는 매물을 발견하면 계약 전에 혼자 먼저 돌려볼 수 있습니다.
여기서 헷갈리기 쉬운 지점이 하나 있습니다. 집 자체의 위험도(주택 위험도)는 동의 없이 보이지만, 임대인 개인의 체납이나 신용 정보(임대인 위험도)는 임대인 동의가 있어야 조회됩니다. 이 구분은 개편 후에도 그대로 유지되니 미리 알아두면 좋습니다.
2026년 9월 개편, 무엇이 달라지나요
가장 큰 변화는 흩어져 있던 행정 정보 57종을 하나로 연계한다는 점입니다. 부동산등기부, 확정일자부, 전입세대정보, 건축물대장, 임대차거래정보, 국세·지방세 체납정보, 신용정보 등을 앱이 통합해 위험도를 종합 판정합니다. 법원행정처·국토부·행정안전부·국세청·한국신용정보원 등 9개 기관 15개 부서가 참여한 TF가 이 연계 범위를 확정했습니다(국토교통부, 2026-06-18 기준). 다만 57종의 세부 항목별 목록은 1차 고시에서 아직 공개되지 않았습니다.
지금까지는 임차인이 임대인 동의를 받아 여러 관공서를 직접 찾아가 정보를 모으고, 그 정보를 스스로 해석해 위험한지 아닌지 판단해야 했습니다. 흩어진 정보망을 연계해 한 번에 종합 판정하는 기능은 없었습니다. 개편의 목표는 바로 이 ‘직접 모으고 직접 판단하는 부담’을 앱이 대신하게 만드는 것입니다.
위험도는 어떻게 두 갈래로 나뉘나요
개편 후 위험도는 성격이 다른 두 갈래로 표시됩니다. 둘은 보여주는 대상도, 동의 필요 여부도 다릅니다.
| 구분 | 무엇을 보나 | 임대인 동의 | 표시 |
|---|---|---|---|
| 주택 위험도 | 불법 건축물 여부, 시세 대비 보증금·선순위 보증금 비교 | 불필요 | 안전·주의·위험 |
| 임대인 위험도 | 체납·신용정보(대출 연체, 전세보증 가입 여부·사고이력) | 필요 | 안전·주의·위험 |
주택 위험도는 모든 임차인이 동의 없이 볼 수 있습니다. 그 집이 시세에 비해 보증금이 과한지, 앞순위로 잡힌 보증금이 많은지, 불법 건축물은 아닌지를 보여줍니다. 반면 임대인 위험도는 임대인 개인의 체납과 신용을 다루기 때문에, 카카오톡 정보동의 절차로 임대인의 동의를 받아야 조회됩니다.
민간 부동산 앱에서도 보게 되나요
국토부는 다방·직방·KB부동산·Npay부동산 같은 민간 부동산 플랫폼으로 위험도 확인 기능을 확대하는 방안도 함께 추진하고 있습니다. 매물을 검색하는 앱에서 바로 위험도를 보면 확인 단계가 한층 줄어들겠죠. 다만 이 민간 연계는 2026년 6월 기준 ‘검토 중’이라 확정된 일정은 아직 없습니다. 시점이 정해지지 않았다는 점을 감안해서 보시면 됩니다.
대항력 법 개정이 왜 같이 중요한가요
이번 발표에서 앱 개편만큼 중요한 게 대항력 발생시기 조정입니다. 대항력은 임차인이 집이 경매로 넘어가도 보증금을 지킬 수 있는 법적 방패라고 이해하시면 쉽습니다. 문제는 이 방패가 켜지는 ‘시점’에 있었습니다.
현행 법에서는 전입신고를 해도 대항력이 발생하는 시각이 ‘다음날 0시’입니다. 그러다 보니 임차인이 전입신고를 한 당일 저녁에 임대인이 근저당을 설정해버리면, 그 근저당이 임차인의 대항력보다 먼저 잡히는 허점이 있었습니다. 하루의 틈을 노린 전세사기의 단골 수법이었습니다.
국토부는 이 발생시기를 ‘계약 체결 즉시’로 바꾸는 주택임대차보호법 개정을 추진 중입니다. 개정되면 대항력이 즉시 켜지니, 같은 날 끼어든 근저당에 밀리는 틈이 막힙니다. 나아가 등기상 권리와 대항력의 선후관계를 ‘시·분·초’ 단위로 비교하는 시스템도 법 개정 완료 후 구축할 예정입니다. 다만 국회 통과와 시행 시기는 아직 확정되지 않았고, 법이 바뀌기 전까지는 ‘익일 0시’ 원칙이 그대로 유지됩니다(뉴스핌, 2026-06-18 기준).
지금 당장 쓸 수 있는 기능은 무엇인가요
9월 개편을 기다릴 필요 없이, 현재 안심전세앱으로도 계약 전에 확인할 수 있는 것이 꽤 많습니다. 임차인이 지금 바로 쓸 수 있는 기능을 모아봤습니다.
| 기능 | 내용 | 임대인 동의 |
|---|---|---|
| 시세 조회·위험성 진단 | 매매시세·전세실거래가·위반건축물·전세가율 | 불필요 |
| 등기부등본 열람 | 무료 열람, 권리변동 시 2년 6개월간 카카오톡 알림 | 불필요 |
| 건축물대장 열람 | 불법건축물·무허가 여부 | 불필요 |
| 악성 임대인 조회 | 보증사고이력·보증금 미반환 임대사업자 명단 | 불필요 |
| 임대인 체납·신용 조회 | 보증가입금지 여부·세금체납·대출연체 | 필요 |
| 무료 1:1 법률상담 | 전세 계약 관련 법률 질문 | 불필요 |
| 셀프 체크리스트 | 계약전·계약시·계약후 주의사항 | 불필요 |
| 보증료 계산기 | 전세보증보험료 산출 | 불필요 |
| 전세보증 가입 | 앱 내 직접 가입 | 해당없음 |
특히 등기부등본 열람은 한 번 보고 끝나는 게 아니라, 그 집의 권리변동이 생기면 2년 6개월 동안 카카오톡으로 알림을 보내줍니다. 계약 후에 임대인이 몰래 근저당을 잡는 상황을 알아챌 수 있는 장치입니다. 참고로 임대인 위험도 지표는 2026년 2월부터 제공되기 시작했습니다(파이낸셜뉴스, 2026-05-25 기준).
전세사기 위험, 계약 전 무엇을 꼭 봐야 하나요
앱이 위험도를 알려준다 해도, 어떤 항목이 왜 위험 신호인지 알고 보면 판단이 훨씬 빨라집니다. 계약 전에 반드시 짚어야 할 다섯 가지입니다.
- 선순위 보증금 합계: 내 보증금보다 먼저 돌려받을 권리(근저당·선순위 전세)가 얼마인지 확인합니다.
- 전세가율: 보증금이 집 시세의 80%를 넘으면 위험 신호로 봅니다(HUG 기준).
- 불법 건축물 여부: 불법건축물이면 전세보증 가입 자체가 안 됩니다.
- 임대인 세금 체납: 국세 체납이 있으면 국가가 내 보증금보다 먼저 회수해 갑니다.
- 말소기준권리: 근저당·가압류 같은 말소기준권리 뒤에 설정된 전세는 경매 시 배당을 못 받을 수 있습니다.
여기서 4번 세금 체납이 특히 무섭습니다. 임대인 동의가 필요한 정보라 놓치기 쉬운데, 국세는 임차인 보증금보다 앞서서 회수되기 때문에 체납이 크면 경매가 진행돼도 보증금이 남지 않을 수 있습니다. 임대인이 동의를 한사코 꺼린다면, 그 자체를 하나의 신호로 받아들이는 편이 안전합니다.
전세가율도 손으로 따져보면 감이 옵니다. 시세 2억 원짜리 집의 전세 보증금이 1억 6천만 원이면 전세가율은 80%입니다. HUG가 위험 신호로 보는 경계선에 딱 걸리는 수준입니다. 같은 집에 보증금 1억 8천만 원이면 90%까지 올라가니, 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 온전히 돌려받을 여유가 그만큼 줄어듭니다.
참고 출처
– 국토교통부 안심전세앱 9월 개편 발표 (확인일: 2026-06-21)
– 주택도시보증공사(HUG) 안심전세앱 기능·다운로드 안내 (확인일: 2026-06-21)
– 정책브리핑(korea.kr) 국토부 보도자료 원문 (확인일: 2026-06-21)
자주 묻는 질문
Q1. 안심전세앱은 무료인가요?
A1. 네, 현재 기준 무료입니다. 앱스토어나 구글플레이에서 ‘HUG 안심전세’로 검색해 무료로 받을 수 있고, 시세 조회·등기부 열람 등 주요 기능도 무료로 제공됩니다. 다만 2026년 9월 개편 후 유료 전환 여부는 정부 발표가 없어 아직 확인되지 않았습니다.
Q2. 임대인 동의 없이 어디까지 조회할 수 있나요?
A2. 집 자체의 위험도(주택 위험도)는 동의 없이 볼 수 있습니다. 주소만 넣으면 시세, 전세가율, 위반건축물 여부, 선순위 보증금 비교가 나옵니다. 반면 임대인의 체납·신용 정보(임대인 위험도)는 카카오톡 정보동의 절차로 임대인 동의를 받아야 조회됩니다.
Q3. 안심전세앱으로 보증보험 가입도 되나요?
A3. 됩니다. 앱 안에서 전세보증보험에 직접 가입할 수 있고, 가입 전에 보증료 계산기로 예상 보증료를 미리 산출해 볼 수도 있습니다. 단, 불법건축물로 판정된 집은 전세보증 가입 자체가 불가능하니 시세 진단 단계에서 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
Q4. 9월 개편 전인데 지금 계약하면 어떻게 확인하나요?
A4. 지금도 시세 조회, 등기부등본 열람, 건축물대장 열람, 악성 임대인 조회, 무료 법률상담 같은 핵심 기능을 쓸 수 있습니다. 등기부 열람은 권리변동이 생기면 2년 6개월간 카카오톡으로 알려주니 계약 후 관리에도 유용합니다. 임대인 위험도 지표는 2026년 2월부터 제공되고 있습니다.
Q5. 대항력 법이 바뀌면 지금 계약자도 적용받나요?
A5. 대항력 발생시기를 ‘익일 0시’에서 ‘즉시’로 바꾸는 개정은 2026년 6월 기준 추진 단계이며, 국회 통과와 시행 시기가 아직 확정되지 않았습니다. 법이 시행되기 전까지는 현행 ‘익일 0시’ 원칙이 유지되므로, 지금은 전입신고 당일 권리관계 변동에 특히 주의하는 것이 안전합니다.
Q6. 위험도가 ‘주의’로 나오면 계약하면 안 되나요?
A6. ‘주의’는 곧바로 계약 불가를 뜻하기보다, 따져볼 항목이 있다는 신호로 보시면 됩니다. 선순위 보증금이 많은지, 전세가율이 높은지, 임대인 체납이 있는지 등 어떤 이유로 ‘주의’가 떴는지 확인한 뒤, 필요하면 앱의 무료 법률상담을 활용해 판단하는 것을 권합니다. ‘위험’으로 나온 매물은 계약에 더욱 신중해야 합니다.
참고 자료
- https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148966757
- https://www.khug.or.kr/jeonse/web/s01/s010102.jsp
- https://www.newspim.com/news/view/20260618000989
- https://www.fnnews.com/news/202606180922254432
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